Immobilier Arcachon : le marché 2024 décrypté
Le marché immobilier Arcachon ne connaît décidément pas la crise. Selon l’INSEE, le prix médian au m² a bondi de 6,8 % entre janvier 2023 et janvier 2024, pour atteindre 8 910 €. Dans le même temps, les transactions ont reculé de 4 %, signe d’une demande qui reste soutenue malgré une offre en baisse. Ces tensions nourrissent des rendements locatifs désormais supérieurs à 3,4 %, un record local depuis 2016. Bref, Arcachon fascine… mais exige une lecture fine des chiffres.
Panorama chiffré du marché immobilier arcachonnais en 2024
Arcachon, station balnéaire historique née en 1857 sous le Second Empire, bénéficie toujours de son aura impériale. Les quais piétonnisés et les villas d’architecture « Belle Époque » continuent de séduire les acquéreurs en quête d’authenticité. Voici les indicateurs les plus récents :
- Prix moyen au m² (ancien) : 8 910 € au 1ᵉʳ trimestre 2024
- Prix moyen au m² (neuf) : 10 240 €, soit +9,2 % sur un an
- Part des achats secondaires : 61 % (Banque de France, mars 2024)
- Durée moyenne de commercialisation : 67 jours, contre 51 jours en 2022
- Nombre de permis de construire acceptés : 142 sur 12 mois glissants, –17 % (Data.gouv 2024)
Ces chiffres illustrent un marché contraint par le foncier, coincé entre bassin d’Arcachon, zones Natura 2000 et Loi Littoral. L’effet rareté maintient les prix sous tension, tandis que la flambée des taux (3,85 % en moyenne sur 20 ans, Crédit Logement/CSA) pèse sur le volume des ventes.
Où se situent les meilleures opportunités d’investissement à Arcachon ?
Question récurrente des investisseurs : quelles micro-localisations privilégier ? La réponse varie selon l’horizon de placement.
1. Le centre-ville historique
Avantages : forte liquidité, loyer annuel moyen de 21 €/m², proximité gare TGV (2 h 06 de Paris depuis 2021).
Inconvénients : tickets d’entrée élevés (jusqu’à 12 500 €/m² pour une vue mer).
2. Le quartier de l’Aiguillon
Ancien port de pêche en reconversion. Réhabilitation engagée par la Mairie d’Arcachon depuis 2019 : hangars transformés en lofts et commerces. Prix contenus (6 800 €/m²) et potentiel de plus-value à trois ans grâce au projet « Cœur Aiguillon ».
3. La Ville d’Hiver
Icônes architecturales (Villa Toledo, Villa Teresa) et micro-marché patrimonial. Fiscalité intéressante avec le statut de Monument Historique pour certains biens (défiscalisation jusqu’à 100 % des travaux sur dix ans). Attention, les loyers plafonnés en cas de location font baisser le rendement brut à 2,6 %.
D’un côté, la rentabilité locative brute semble modeste ; de l’autre, la valeur patrimoniale offre une sécurité rare face aux cycles baissiers. À chacun de hiérarchiser ses priorités.
Qu’est-ce que la nouvelle fiscalité locale change pour les bailleurs ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, la Communauté d’agglomération Bassin d’Arcachon Sud a augmenté de 15 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Objectif : fluidifier le marché pour les ménages locaux.
En parallèle, la taxe sur les logements vacants a été étendue aux biens inoccupés plus de 90 jours par an (contre 180 jours auparavant).
Pourquoi ces mesures impactent-elles l’investissement locatif ?
• Elles pèsent sur la rentabilité nette des locations saisonnières.
• Elles incitent à passer du meublé de tourisme (Airbnb) au bail classique, plus stable mais moins rémunérateur.
• Elles favorisent les programmes neufs éligibles au dispositif Pinel+ (réduction d’impôt jusqu’à 21 %), à condition d’un loyer plafonné.
Tendances à surveiller : entre attractivité touristique et restrictions environnementales
Arcachon attire chaque été près de 2,3 millions de visiteurs (Office de Tourisme, 2023). Cette pression touristique soutient la valeur locative mais alimente aussi les débats sur la préservation du littoral.
Émergence des « biens verts »
L’an dernier, 38 % des transactions ont concerné des logements classés A ou B au DPE, contre 24 % en 2021. Dans un contexte d’interdiction progressive des passoires énergétiques (G+ en 2025), les acquéreurs se ruent sur les constructions BBC de la Promenade de la Plage ou les rénovations labellisées « Patrimoine durable ». Picasso peignait la lumière du bassin ; les investisseurs, eux, traquent maintenant les kWh/m².
Pression sur les locations meublées touristiques
Depuis le 1ᵉʳ avril 2024, la ville impose un quota de 5 % du parc pour l’hébergement de courte durée, inspiré du modèle de Sant Sebastiàn. Les anciennes maisons de pêcheurs converties en Airbnb voient leur valeur grimper, l’effet licence jouant comme un permis de taxi à New York dans les années 1990.
L’arrivée du train à hydrogène
La Région Nouvelle-Aquitaine a confirmé pour 2026 la desserte Bordeaux-Arcachon par rames à hydrogène Alstom. Effet psychologique immédiat : +3 % sur les recherches « appartement Arcachon proche gare » (Google Trends, avril 2024). Une illustration de l’impact d’infrastructures vertes sur la perception de la valeur.
Comment arbitrer entre résidence secondaire et placement pur ?
• Vous visez un usage personnel 8 semaines par an ? Préférez la Ville d’Été : confort, plages à pied, revente facile.
• Vous cherchez la rentabilité brute ? L’Aiguillon ou La Teste-de-Buch, juste à la frontière d’Arcachon, offrent des rendements jusqu’à 4,1 %.
• Vous misez sur la transmission patrimoniale ? Orientez-vous vers la Ville d’Hiver et anticipez les successions : l’exonération partielle de 75 % (articles 789 B et 789 C CGI) s’applique aux biens classés.
Pourquoi la conjoncture nationale ne freine pas Arcachon ?
La France a enregistré un recul des ventes de logements anciens de 15 % en 2023 (Notaires de France). Arcachon fait figure d’exception : –4 %. Les raisons ?
- Un stock limité par la géographie.
- Une clientèle solvable (cadres supérieurs, professions libérales, retraités aisés).
- La valeur refuge de la côte atlantique, renforcée par les épisodes caniculaires qui poussent les acheteurs à quitter les grandes métropoles.
Sur le terrain, j’ai rencontré fin mars 2024 trois agences du boulevard du Général Leclerc. Toutes confirment la même tendance : lorsqu’un bien « pieds dans l’eau » arrive sur le marché, il part en moins de 48 heures, parfois sans visite physique, sur simple vidéo 360°. L’agent évoque « la FOMO balnéaire », un syndrome qui rappelle la bulle internet de 1999, mais avec vue sur la dune du Pilat.
Je reste persuadée que l’avenir d’Arcachon se jouera sur l’équilibre entre préservation environnementale et dynamisme économique. Vous souhaitez approfondir tel quartier, comparer les rendements ou comprendre l’impact des normes énergétiques ? Écrivez-moi vos questions : j’adore analyser les chiffres derrière les cartes postales et partager les coulisses d’un marché qui ne dort jamais, même à marée basse.