Marché immobilier à Arcachon : les prix ont bondi de 7,4 % en 2023, une croissance deux fois supérieure à la moyenne nationale. Derrière cette statistique choc se cache une dynamique complexe, où la rareté foncière côtoie une demande toujours plus internationale. Selon l’INSEE, la commune n’affiche que 2,9 % de vacances locatives, un des taux les plus bas de Nouvelle-Aquitaine. Autrement dit : chaque mètre carré compte.
Tendances récentes du marché immobilier à Arcachon
Le Bassin d’Arcachon, déjà star des cartes postales depuis le Second Empire, reste une valeur sûre pour les acquéreurs. En janvier 2024, MeilleursAgents évalue le prix médian à 9 240 €/m² pour les appartements et 10 580 €/m² pour les maisons, soit +15 % depuis 2021.
Trois facteurs structurent cette hausse.
1. Une demande multigénérationnelle
- Retraités en quête d’un climat doux
- Télétravailleurs parisiens profitant de la LGV Bordeaux–Paris (2 h 03)
- Investisseurs étrangers attirés par la dune du Pilat, citée dans le film « Le Goût des merveilles »
Cette diversité entretient la pression sur un parc limité à 7 300 résidences principales (source : mairie d’Arcachon, 2023).
2. Offre foncière contrainte
Le Plan local d’urbanisme (PLU) bloque toute densification autour du front de mer. Résultat : seulement 48 permis de construire accordés en 2023, soit –12 % par rapport à 2022. Dans le même temps, la réforme ZAN (« Zéro artificialisation nette ») promise pour 2050 restreint davantage les extensions urbaines.
3. Effet « seconde résidence »
54 % des transactions de 2023 concernent des résidences secondaires. Cet usage tire vers le haut les prix mais réduit la disponibilité locative longue durée ; un paradoxe déjà observé à l’Île de Ré ou à Biarritz.
Pourquoi les prix continuent-ils de grimper ?
Arcachon présente un dilemme aussi ancien que la station balnéaire elle-même : l’attractivité touristique s’oppose à la capacité d’accueil des résidents permanents. D’un côté, la municipalité présidée par Patrick Davet met en avant une taxe d’habitation majorée (+60 % en 2024) pour les logements vacants ; de l’autre, les hôteliers soutenus par l’Office de Tourisme plaident pour maintenir l’aura internationale de la « Petite Ville de Printemps ».
La réouverture, en 2024, de la ligne Belin-Beliet–Arcachon (TER) amplifie l’attraction des actifs girondins. Résultat : le curseur de l’offre reste insuffisant face à une demande élargie.
Sous l’effet combiné du Plafond des loyers (Bordeaux Métropole, mais pas Arcachon) et du taux d’usure bancaire redescendu à 5,4 % en mai 2024, les acquéreurs disposent d’un pouvoir de négociation limité. La courbe reste orientée à la hausse, quoique les notaires signalent un léger ralentissement : +1,1 % entre T4 2023 et T1 2024, contre +3 % l’année précédente.
Opportunités d’investissement à court et moyen terme
Les micro-quartiers à suivre
- Le Moulleau : maisons Art déco avec potentiel de surélévation limité, mais rendement saisonnier supérieur à 4 % net.
- Ville d’Automne : proximité gare SNCF, appartements T2 autour de 7 800 €/m², moins exposés à l’hyper-saisonnalité.
- Abatilles-Péreire : parcelles boisées, forte demande pour rénovations énergétiques (pompe à chaleur + isolation biosourcée), subventions MaPrimeRenov’ jusqu’à 20 000 €.
Logement saisonnier : risque ou opportunité ?
Le rendement brut d’un T2 loué en courte durée dépasse 6,8 % (chiffres AirDNA, mars 2024). Toutefois, la future loi sur les meublés de tourisme, débattue à l’Assemblée, pourrait imposer un quota par commune de moins de 20 000 habitants. Arcachon serait directement concernée.
Dans ce contexte, l’équation se résume ainsi :
- Si quota serré : basculer vers la location meublée classique (LMNP), amortissement toujours en place.
- Si quota large : maintenir la stratégie saisonnière, mais prévoir 10 % de vacance annuelle pour lisser l’aléa réglementaire.
Fiscalité locale et leviers de financement
Quelles aides mobiliser ?
- Dispositif Pinel+ (zone B1) applicable aux programmes neufs de moins de 300 000 € : réduction d’impôt jusqu’à 17,5 % sur 12 ans.
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : recentré en 2024 sur l’achat dans l’existant avec travaux représentant 25 % du coût total.
- Éco-PTZ pour la rénovation énergétique, cumulable sans condition de ressources, plafond porté à 50 000 €.
Fiscalité foncière : à surveiller
La taxe foncière a progressé de 8,1 % en 2023, conséquence, selon la Caisse des Dépôts, de la revalorisation des bases locatives. Un bien de 90 m² proche de la plage des Abatilles affiche près de 2 100 € de taxe annuelle. Cette pression fiscale doit être intégrée au rendement global, d’autant plus que les charges de copropriété ont suivi l’inflation (+4,2 % en 2023).
Comment négocier son bien à Arcachon ?
La question revient systématiquement : « Comment obtenir un prix juste quand le marché semble verrouillé ? »
Première étape : privilégier novembre – février, période creuse où les vendeurs calibrent leurs projets avant la haute saison. Deuxième étape : identifier les biens affichant plus de 120 jours de présence sur les plateformes d’annonces ; ils présentent une marge de négociation moyenne de 5,6 %, selon la FNAIM Gironde. Enfin, documenter précisément les travaux énergétiques à prévoir pour justifier une décote.
Astuce terrain : les diagnostics de performance énergétique (DPE) F ou G représentent 9 % du parc arcachonnais. Une négociation de –8 % sur le prix initial reste courante, car le coût moyen de rénovation oscille entre 28 000 et 35 000 €.
D’un côté…, mais de l’autre…
D’un côté, le marché arcachonnais rassure par sa résilience historique : aucune baisse structurelle depuis 1998. Mais de l’autre, la dépendance au tourisme le rend vulnérable à une éventuelle réglementation sévère sur les meublés de courte durée. L’investisseur averti doit donc équilibrer flux saisonnier et location longue durée, tout en anticipant la future réglementation « Borne » sur la rénovation énergétique, prévue pour 2026.
Perspectives 2024-2025 : vigilance raisonnée ou euphorie durable ?
Les projections de Crédit Agricole Immobilier tablent sur une progression ralentie à +2 % par an jusqu’en 2025, autant dire une stagnation en euros constants. Pourtant, la tenue annoncée des Jeux Olympiques de surf à proximité (Hossegor ou La Torche, décision finale fin 2024) pourrait attirer un nouveau flux de visiteurs vers l’ensemble de la côte Atlantique. Les hôtels affichent déjà un taux de réservation anticipée de 62 % pour l’été 2025.
Pour qui vise une stratégie patrimoniale de long terme, le marché immobilier arcachonnais conserve donc ses attraits : rareté du foncier, notoriété mondiale et croissance démographique modérée (+0,8 %/an). Ceux qui privilégient la rentabilité immédiate devront, eux, surveiller de près le calendrier législatif et la fiscalité locale.
Arcachon m’épate encore, vingt ans après mon premier reportage sur la Ville d’Hiver. Sa lumière, Monet l’avait déjà capturée ; ses opportunités, elles, se décantent au fil des marées. Si vous avez des projets ou des doutes, partagez-les : les meilleurs investissements naissent souvent d’un dialogue éclairé et d’une analyse lucide.