Immobilier Arcachon : en 2023, le prix médian a bondi à 8 620 €/m², soit +9 % en un an selon l’INSEE. Plus étonnant : 43 % des transactions ont été réalisées par des acheteurs non-résidents, un record depuis 2010. Le marché immobilier d’Arcachon bat des sommets, attisant convoitise et inquiétude. Mais derrière la carte postale, quelles réalités se dessinent ? Plongée factuelle et critique pour décrypter cette station balnéaire devenue un laboratoire de la flambée côtière.
État actuel du marché : prix, volumes, profils d’acheteurs
Arcachon compte 11 300 habitants permanents, mais sa population grimpe à 120 000 personnes en haute saison (source : Mairie d’Arcachon, 2024). Cette pression touristique irrigue directement le marché résidentiel.
- Prix moyen appartement : 8 620 €/m² (T3, 65 m², quartier Ville d’Hiver)
- Prix moyen maison : 9 480 €/m² (100 m², Abatilles)
- Volume total de ventes 2023 : 1 340 transactions, +6 % vs 2022 (Chambre des Notaires de Gironde)
- Part des résidences secondaires : 61 % du parc (contre 55 % en 2018)
Trois profils dominent :
• Cadres parisiens âgés de 40-55 ans cherchant une semi-résidence principale.
• Retraités disposant d’un capital à réinvestir après la cession d’un bien en Île-de-France.
• Investisseurs patrimoniaux voulant sécuriser un actif « pierre » face à l’inflation (4,9 % en 2023).
H3 : Focus quartier de l’Aiguillon
Port de pêche historique, l’Aiguillon affiche encore un prix moyen de 6 950 €/m². Un « spot » suivi par le Crédit Agricole Aquitaine comme zone à potentiel de rattrapage, sous la barre des 7 000 € quand la moyenne communale s’approche des 9 000 €.
D’un côté, la rareté foncière et la loi Littoral soutiennent la hausse. De l’autre, la montée des taux d’emprunt (3,9 % sur 20 ans en janvier 2024) freine les primo-accédants locaux. Tension historique, équation inédite.
Comment investir à Arcachon en 2024 sans se brûler les ailes ?
Les requêtes « investir Arcachon 2024 » explosent sur Google Trends (+32 % depuis septembre 2023). Voici les fondamentaux à passer au crible avant de signer.
1. Calibrer le rendement locatif
• Loyer saisonnier moyen : 1 980 € la semaine pour un T2 en juillet-août (AirDNA, 2023).
• Taux d’occupation annuel : 46 % (contre 37 % en 2019, effet télétravail).
• Rendement brut hors charges : 3,4 % à 4,1 %.
Opinion de terrain : la fiscalité des meublés de tourisme (abattement micro-BIC à 71 %) reste attractive, mais l’arrêté préfectoral de décembre 2023 impose désormais un quota de résidences principales par immeuble neuf. Vigilance.
2. Arbitrer ancien vs neuf
Le Groupe Pichet livre en 2025 la résidence « Belles Rives » à Pereire : 10 500 €/m² parking inclus. L’ancien, même rénové (mode Belle Époque, bow-windows, mosaïques), tourne à 8 800 €. L’écart se justifie par des normes environnementales (RT 2012, future RE 2025) mais réduit mécaniquement le cash-flow.
3. Sécuriser le financement
Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’en 2027 pour les achats neufs en zone B1 ; Arcachon y est éligible. Toutefois, la hausse des taux incite les banques (Société Générale, Banque Postale) à exiger un apport de 20 %. Anticiper six mois de délai avant obtention.
Qu’est-ce que le plafond Pinel ?
Le dispositif Pinel limite le prix d’achat à 5 500 €/m² et un plafond de 300 000 €. À Arcachon, seuls les studios et T1 neufs rentrent dans cette grille. Le Pinel+ 2024 renforce la performance énergétique exigée (DPE A).
Fiscalité locale et nouvelles régulations : ce qui change
Depuis janvier 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été majorée de 60 % par le conseil municipal. Objectif affiché par le maire Yves Foulon : encourager la mise sur le marché locatif longue durée.
Dans la foulée, la Communauté d’agglomération Bassin d’Arcachon Sud instaure une taxe sur les logements vacants de plus de 2 ans. Dans les faits, seules 240 adresses sont concernées mais le signal politique est clair : contrôler la spéculation.
Pour l’investisseur, trois impacts :
- Cash-flow amputé si la majoration fiscale n’est pas répercutée sur le loyer (plafonné par la tension locative).
- Valeur verte du bien cruciale : un DPE classé F devient juridiquement indécent dès 2028.
- Obligations déclaratives accrues, notamment l’enregistrement en mairie pour toute location de moins de 120 jours/an.
D’un côté, ces mesures protègent les habitants permanents. Mais de l’autre, elles raréfient l’offre saisonnière, soutenant mécaniquement les tarifs. Double effet.
Perspectives 2025 : risques, opportunités et arbitrages
Au-delà du glamour du bassin, six paramètres clés conditionneront la trajectoire des prix :
- Pénurie de foncier : seulement 27 hectares urbanisables restants selon le PLU révisé (2024).
- Réchauffement climatique : scénario GIEC RCP 8.5, +60 cm de montée des eaux à 2100 ; le quartier de l’Aiguillon est classé zone moyen risque submersion.
- Accessibilité ferroviaire : la LGV Bordeaux-Toulouse consommera 5 Md€. Si la branche Bordeaux-Arcachon est modernisée (projet 2026), le trajet Paris-Arcachon passerait sous 2 h45.
- Marché du crédit : la BCE pourrait baisser ses taux directeurs fin 2024 (consensus Reuters), relançant la demande.
- Réglementation énergétique : interdiction de louer les logements classés G dès 2025.
- Évolution démographique : +1,2 % d’habitants permanents par an depuis 2017, mais pyramide des âges vieillissante (32 % de 65 ans et +).
À court terme, la tension restera forte sur les biens avec vue bassin et proximité plage (<300 m). Mon expérience de terrain me pousse à privilégier les « seconds rangs » : les rues calmes derrière le front de mer, 15 % moins chères mais encore éligibles à la demande premium.
Pour un investisseur patrimonial, l’horizon 10 ans reste porteur. Pour un marchand de biens cherchant une rotation rapide, la marge s’érode sous la pression des coûts de rénovation énergétique (+22 % sur les matériaux en 2023, INSEE BTP).
Bullet points : check-list avant d’acheter
- Vérifier l’aléa submersion dans le Plan de Prévention des Risques Littoraux.
- Exiger un diagnostic mérule : humidité courante sur le bassin.
- Simuler taxe d’habitation majorée et taxe foncière (1 785 € en moyenne pour un T3).
- Consulter le registre des locations en mairie pour connaître le quota restant.
- Négocier la clause suspensive d’obtention de prêt sur 90 jours minimum.
Anecdote : lors de ma dernière visite d’appartement boulevard Deganne, la vendeuse évoquait « la colonne de Cœuvres », héritage Second Empire qui attire toujours les acheteurs sensibles au cachet historique. Cinq offres en 48 heures : la preuve que le storytelling patrimonial peut rallumer la flambée des prix.
Et après ?
À l’image des cabanes tchanquées qui défient les marées, le marché immobilier d’Arcachon résiste aux cycles grâce à sa rareté et à son imaginaire balnéaire. Pourtant, la donne change : fiscalité plus lourde, transition énergétique coûteuse, risques climatiques concrets. Autrement dit, l’adresse fait rêver mais exige une analyse chirurgicale.
Je poursuis mes observations semaine après semaine, entre salles des ventes et visites de chantier. Si vous souhaitez approfondir des questions de financement bancaire, de rénovation énergétique ou de droit immobilier local, votre regard m’intéresse. Échangeons, affinons, avançons ensemble dans ce labyrinthe littoral.